Het kabinet heeft grootse plannen met box 3. Vanaf 2027 wordt belasting geheven over werkelijk rendement in plaats van een vast percentage, wat gevolgen heeft voor eigen woning, tweede huis of vakantiehuis.

4 gerelateerde berichten

Invoering werkelijk rendement box 3: Gepland vanaf 2027 ·
Eigen woning blijft in box 1: Bevestigd door kabinet ·
Heffing op basis van werkelijk rendement: Vervangt forfaitair systeem ·
Overgang voor bestaande huiseigenaren: Gefaseerd vanaf 2026 ·
Tweede woning in box 3: Wordt belast op werkelijk rendement

Overzicht

1Bevestigde feiten
2Wat onduidelijk is
3Tijdlijn-signaal
4Wat komt hierna
  • Inventariseer uw bezittingen: valt uw tweede woning of vakantiehuis onder box 3? (Fortus (fiscaal adviesbureau))
  • Houd rekening met vermogenswinstbelasting bij verkoop vanaf 2027 (Fortus (fiscaal adviesbureau))
  • Raadpleeg een fiscalist voor de gevolgen voor uw persoonlijke situatie (Consumentenbond (belangenorganisatie))

Een greep uit de belangrijkste feiten op een rij, met bronvermelding.

Onderwerp Waarde
Huidig systeem box 3 Forfaitair rendement op basis van vermogen (Fortus (fiscaal adviesbureau))
Nieuw systeem box 3 Werkelijk rendement (vanaf 2027) (Meijburg (fiscaal dienstverlener))
Eigen woning Blijft in box 1 (Fortus (fiscaal adviesbureau))
Tweede woning / vakantiehuis Valt onder box 3 (Fortus (fiscaal adviesbureau))
Wetsvoorstel ingediend 19 mei 2025 (PwC (accountants- en advieskantoor))
Forfait 2026 (laagste schijf) 1,97% over €57.000-€114.000 (Fortus (fiscaal adviesbureau))
Forfait 2026 (midden) 4,37% over €114.000-€1.014.000 (Fortus (fiscaal adviesbureau))
Forfait 2026 (hoog) 5,53% boven €1.014.000 (Fortus (fiscaal adviesbureau))
Huidig box 3-tarief 32% (stijgt naar 36% in 2024/2025) (Jongbloed Fiscaal Juristen (specialist box 3))

Wat verandert er in 2027 voor huiseigenaren?

Eigen woning blijft in box 1

  • Het hoofdverblijf wordt niet belast in box 3, maar blijft in box 1 met het eigenwoningforfait (Fortus (fiscaal adviesbureau)).
  • Hypotheekrenteaftrek blijft behouden voor de eigen woning.
  • Het eigenwoningforfait (een percentage van de WOZ-waarde) blijft van toepassing.

Overgang naar werkelijk rendement voor overig vastgoed

  • Vanaf 2027 wordt box 3 geheven op basis van werkelijk rendement, niet langer forfaitair (Meijburg (fiscaal dienstverlener)).
  • Tweede woningen, vakantiehuizen en verhuurde panden vallen onder dit nieuwe regime (Fortus (fiscaal adviesbureau)).
  • Huurinkomsten worden belast na aftrek van werkelijke kosten (Fortus (fiscaal adviesbureau)).
Samenvatting: Huiseigenaren hoeven zich geen zorgen te maken over hun eigen huis; dat blijft buiten het nieuwe box 3-stelsel. Voor bezitters van een tweede woning of vakantiehuis verandert er wel degelijk: zij gaan belasting betalen over het werkelijke rendement.
De kern

Eigen woning blijft gevrijwaard van box 3. Het kabinet richt de pijlen op vastgoed dat niet als hoofdverblijf dient – daar wordt de belastingheffing eerlijker, maar ook complexer.

Wat dit betekent: Huiseigenaren met een tweede woning moeten zich voorbereiden op een complexere belastingaangifte, terwijl de eigen woning onaangetast blijft.

Wat zijn de plannen van het kabinet voor heffing op werkelijk rendement in box 3?

Hoe werkt de nieuwe heffing?

  • Het wetsvoorstel Wet werkelijk rendement box 3 is op 19 mei 2025 ingediend bij de Tweede Kamer (PwC (accountants- en advieskantoor)).
  • Beleggingen in vastgoed worden belast op basis van daadwerkelijk behaald rendement: direct rendement (huur minus kosten) en indirect rendement (vermogenswinst bij verkoop) (Meijburg (fiscaal dienstverlener)).
  • Verliezen zijn niet meer verrekenbaar met eerdere jaren (geen achterwaartse verliesrekening) (Meijburg (fiscaal dienstverlener)).

Welke vermogensbestanddelen vallen eronder?

  • Alle box 3-bezittingen, waaronder tweede woningen, vakantiehuizen, verhuurde panden en overige beleggingen (Meijburg (fiscaal dienstverlener)).
  • De eigen woning (hoofdverblijf) is expliciet uitgezonderd van box 3 (Fortus (fiscaal adviesbureau)).
Wat dit betekent

Bezitters van vastgoed in box 3 moeten straks niet alleen naar huurinkomsten kijken, maar ook naar de waardestijging bij verkoop. Dat kan forse belastingverschillen opleveren ten opzichte van het huidige forfaitaire systeem.

De implicatie: Beleggers in vastgoed moeten hun rendementen nauwkeurig bijhouden, want de belastingdruk kan sterk variëren.

Hoe zit het met de box 3 voor een tweede woning in 2026?

Vrijstellingen en tarieven in 2026

  • Vanaf 2026 worden tweede woningen al deels belast op basis van werkelijk rendement via een overgangsregime (Jongbloed Fiscaal Juristen (specialist box 3)).
  • Het forfait voor de eerste woning in box 3 vervalt per 2026; alle box 3-woningen vallen dan onder de vermogenswinstbelasting (Meijburg (fiscaal dienstverlener)).
  • Voor eigen gebruik van vastgoed geldt een bijtelling van 2,65% van de WOZ-waarde (bijv. €500.000 pand: €4.800 per jaar) (Jongbloed Fiscaal Juristen (specialist box 3)).

Verschil met de regels voor eigen woning

  • De eigen woning blijft in box 1 met eigenwoningforfait en hypotheekrenteaftrek (Fortus (fiscaal adviesbureau)).
  • Bij verkoop van de tweede woning geldt vermogenswinstbelasting; voor de eigen woning niet (Fortus (fiscaal adviesbureau)).
  • Verhuurde woningen in box 3: huur minus onderhoud wordt belast (Jongbloed Fiscaal Juristen (specialist box 3)).
Samenvatting: 2026 is een overgangsjaar waarin het forfait voor tweede woningen verdwijnt en het werkelijk-rendementstelsel zich aandient. Voor eigenaren van een tweede woning wordt het belasten complexer, terwijl de eigen woning onaangetast blijft.

De valkuil: Het overgangsjaar 2026 brengt extra administratieve lasten met zich mee, dus tijdig adviseren is aan te raden.

Wat verandert er in 2026 voor huizenbezitters?

Voorbereiding op de overgang naar werkelijk rendement

  • In 2026 worden de forfaitaire rendementspercentages aangepast (Fortus (fiscaal adviesbureau)).
  • Het kabinet kondigt in 2026 een overgangsregime aan om de stap naar 2027 te vergemakkelijken (Meijburg (fiscaal dienstverlener)).
  • Vooruitlopend op 2027 worden de forfaits zodanig aangepast dat het rendement beter aansluit bij de werkelijkheid (Jongbloed Fiscaal Juristen (specialist box 3)).

Gevolgen voor de hypotheekrenteaftrek

  • De hypotheekrenteaftrek voor de eigen woning blijft bestaan in box 1 (Fortus (fiscaal adviesbureau)).
  • Er zijn geen wijzigingen in de aftrek vanwege het nieuwe box 3-stelsel; deze raakt alleen box 3-bezittingen.
  • Huizenbezitters met alleen een eigen woning merken in 2026 nog geen directe verandering in hun box 3-heffing.

Het patroon: Het kabinet schuift de belastingdruk geleidelijk naar werkelijk rendement, met 2027 als scharnierpunt.

Wat zijn de regels voor box 3 voor een vakantiewoning of huis in het buitenland?

Vakantiewoning in box 3

  • Vakantiewoningen vallen onder box 3 en worden belast op werkelijk rendement (Fortus (fiscaal adviesbureau)).
  • Als de woning ≥90% van de tijd verhuurd wordt, is alleen de huur minus onderhoud belast (Jongbloed Fiscaal Juristen (specialist box 3)).
  • Bij eigen gebruik geldt een bijtelling van 2,65% van de WOZ-waarde (Jongbloed Fiscaal Juristen (specialist box 3)).

Huis in het buitenland en dubbele belasting

  • Voor woningen in het buitenland kan een belastingverdrag van toepassing zijn, waardoor dubbele belasting wordt voorkomen (Meijburg (fiscaal dienstverlener)).
  • Vanaf 2028 gelden mogelijk specifieke regels voor buitenlands vastgoed; die zijn nog niet definitief (Meijburg (fiscaal dienstverlener)).
Samenvatting: Vakantiehuizen en woningen in het buitenland vallen onder hetzelfde werkelijk-rendementstelsel als andere box 3-bezittingen. De exacte regels voor buitenlandse panden zijn echter nog niet uitgekristalliseerd; houd de ontwikkelingen in de gaten.

Wat dit betekent: Eigenaren van buitenlands vastgoed moeten rekening houden met onzekerheden tot 2028.

Voordelen

  • Eerlijker: belasting op basis van werkelijk rendement past bij lage of negatieve rendementen (Rijksoverheid (overheidsinstantie))
  • Eigen woning blijft gevrijwaard van box 3 (Rijksoverheid (overheidsinstantie))
  • Kosten voor verhuurd vastgoed zijn aftrekbaar (Fortus (fiscaal adviesbureau))

Nadelen

  • Complexiteit neemt toe: u moet zelf rendement berekenen en onderbouwen (Meijburg (fiscaal dienstverlener))
  • Verliezen zijn niet verrekenbaar met eerdere jaren (Meijburg (fiscaal dienstverlener))
  • Bij forse vermogenswinst kan de belastingdruk hoger uitvallen dan onder het oude forfait (Jongbloed Fiscaal Juristen (specialist box 3))

Tijdlijn: van 2026 naar 2028

  • 2026: Aanpassing forfaitaire rendementspercentages en invoering van een overgangsregime (Fortus (fiscaal adviesbureau))
  • 2027: Invoering van belasting op werkelijk rendement in box 3 (Fortus (fiscaal adviesbureau))
  • 2028: Verdere implementatie en mogelijk aanpassingen voor vastgoed in box 3 (Meijburg (fiscaal dienstverlener))

De implicatie: De tijdlijn geeft huiseigenaren ruimte om hun strategie aan te passen.

Bevestigde feiten

  • Eigen woning blijft in box 1 (Rijksoverheid (overheidsinstantie))
  • Box 3 wordt vanaf 2027 geheven op werkelijk rendement (Meijburg (fiscaal dienstverlener))
  • Tweede woningen vallen onder box 3 (Fortus (fiscaal adviesbureau))
  • Wetsvoorstel ingediend op 19 mei 2025 (PwC (accountants- en advieskantoor))
  • Huurinkomsten worden belast na aftrek van werkelijke kosten (Fortus (fiscaal adviesbureau))

Deze feiten zijn de basis voor uw belastingplanning.

Wat is nog onduidelijk?

  • Exacte vrijstellingen en percentages voor 2028 zijn nog niet definitief (Meijburg (fiscaal dienstverlener))
  • Behandeling van woningen in het buitenland onder het nieuwe systeem onduidelijk (Meijburg (fiscaal dienstverlener))
  • Gevolgen van verliesverrekening voor vastgoedbeleggers (geen achterwaartse verrekening) (Meijburg (fiscaal dienstverlener))

Onzekerheden benadrukken het belang van het volgen van de politieke ontwikkelingen.

Wat experts zeggen

“De eigen woning blijft ongemoeid in box 1. Dat is een bewuste keus van het kabinet om te voorkomen dat huiseigenaren met onzekerheid worden geconfronteerd.”

Rijksoverheid (overheidsinstantie)

“Voor verhuurde woningen geldt straks een vermogenswinstbelasting bij verkoop, niet jaarlijks. Dat scheelt bezitters van vakantiehuizen veel administratieve last.”

Fortus (fiscaal adviesbureau)

“Het is verstandig om nu al te inventariseren wat de nieuwe regels voor uw situatie betekenen. Vooral bezitters van een tweede woning moeten tijdig advies inwinnen.”

Consumentenbond (belangenorganisatie)

De overstap naar werkelijk rendement brengt voor veel huiseigenaren meer risico en complexiteit met zich mee. Wie nu zijn bezittingen op orde heeft en desgewenst een fiscalist raadpleegt, kan voorkomen dat hij straks voor onaangename verrassingen komt te staan. Voor huiseigenaren met een tweede woning of vakantiehuis is de keuze duidelijk: tijdig advies inwinnen, of straks achter de feiten aanlopen.

Gerelateerde lectuur: Box 3 hervorming 2027 en de eigen woning · Eigen woning versus box 3 vastgoed in het nieuwe stelsel

Aanvullende bronnen

raadvanstate.nl, esj.nl, youtube.com

Wie meer wil weten over de mogelijkheid om af te wijken van het forfaitaire rendement, kan de tegenbewijsregeling box 3 raadplegen.

Mis deze niet

Veelgestelde vragen

Wat is het verschil tussen box 1 en box 3 voor een eigen woning?

De eigen woning (hoofdverblijf) valt onder box 1 en wordt belast via het eigenwoningforfait. Box 3 is voor bezittingen zoals spaargeld, aandelen en tweede woningen. Vanaf 2027 wordt box 3 belast op werkelijk rendement, terwijl de eigen woning in box 1 blijft.

Geldt het werkelijk rendement ook voor mijn eerste huis?

Nee, het nieuwe box 3-stelsel heeft geen betrekking op uw eigen woning. Die blijft in box 1 met hypotheekrenteaftrek en eigenwoningforfait.

Hoe wordt het werkelijk rendement van een tweede woning berekend?

Het werkelijk rendement bestaat uit direct rendement (huur minus kosten zoals onderhoud en rente op box 3-schulden) plus indirect rendement (vermogenswinst of -verlies bij verkoop).

Wat zijn de vrijstellingen voor box 3 in 2026?

In 2026 gelden nog de forfaitaire percentages, maar wordt het forfait voor de eerste woning in box 3 afgeschaft. Er komt een overgangsregime om de stap naar 2027 te versoepelen.

Waar kan ik de officiële plannen van het kabinet inzien?

De officiële plannen zijn te vinden op rijksoverheid.nl en op belastingdienst.nl.

Wat moet ik doen als ik een vakantiewoning verhuur onder box 3?

U moet de huurinkomsten minus de werkelijke kosten opgeven. Als u de woning ≥90% verhuurt, valt alleen de huur minus onderhoud onder de belasting. Raadpleeg een fiscalist voor de specifieke regels.

Hoe bereid ik me voor op de overgang naar werkelijk rendement?

Breng uw bezittingen in box 3 in kaart, verzamel gegevens over huur, kosten en aankoop-/verkoopprijzen. Overweeg om een belastingadviseur te raadplegen om de gevolgen voor uw situatie door te rekenen.